界面新聞記者 | 王婷婷

界面新聞編輯 | 李慎

曾聲稱長期看好中國市場的英格卡集團，可能要將國內(nèi)10座購物中心全部打包出售。

近日，有知情人士透露，英格卡正計劃打包出售國內(nèi)的10座薈聚購物中心。首批出售的是位于無錫、北京、武漢的三座購物中心，涉及資金160億元，接盤方或為泰康人壽領(lǐng)投的基金。

“其實并非首批就是三座，是因為這三座購物中心是評估下來在10座中最好的?！币晃粯I(yè)內(nèi)知情人士告訴界面新聞，該項交易早已經(jīng)在市場接洽過很多投資方，包括多家險資，現(xiàn)在買家的結(jié)構(gòu)模式涉及多方投資，有優(yōu)先劣后，“目前應(yīng)該是英格卡比較能接受的報價。”

據(jù)了解，首批擬出售的三個項目，是英格卡在中國內(nèi)地較早開業(yè)的薈聚購物中心，運營至今均已超過10年時間。

市場傳聞稱，接盤方為泰康人壽領(lǐng)投的基金，基金總規(guī)模80億元，泰康人壽認購30億元，其他參投方包括中銀三星、中宏、友邦、大都會人壽等險資，共計認購30億元，同時，英格卡將認購基金的劣后級，出資約20億元。

出售總代價當中，剩余的80億元擬采用銀行融資的方式獲取。知情人士透露，目前，交易各方仍在溝通合作條款和細節(jié)。

8月7日，界面新聞記者就該項交易傳聞向英格卡方面核實，相關(guān)人士表示，“不對市場傳言及推測發(fā)表評論。”

上述業(yè)內(nèi)人士向界面新聞表示，“自16年前英格卡購物中心進入中國以來，中國一直都是其最重要的市場之一，英格卡購物中心也一直在評估和關(guān)注市場投資機會?！?/p>

從重金押注到打包“撤退”

“中國市場表現(xiàn)一直非常突出和亮眼。我們長期持有每一個項目，這種商業(yè)模式讓我們能夠超越短期回報的考量。”

前不久，英格卡購物中心中國區(qū)總裁朱潔敏在接受媒體采訪時曾表達對中國市場的看重，但與此同時，英格卡在中國的幾個購物中心或許已經(jīng)被投資者們暗自定好了價格。

英格卡購物中心與宜家零售均隸屬于母公司瑞典英格卡集團。作為世界500強企業(yè)，英格卡集團旗下有宜家零售、英格卡購物中心、英格卡投資三大板塊。其中，英格卡購物中心是全球性的購物中心開發(fā)及運營管理公司。

較之宜家零售，英格卡購物中心進入中國的時間晚了許多。

1998年1月，號稱“藍盒子”的宜家進入中國市場，首家門店開在上海。當時，憑借39元的拉克邊桌、9.9元的法格里克杯，宜家迅速點燃了中國消費者的熱情，一時在家居市場風光無限。

很快，宜家就開始了在中國市場大步擴張。據(jù)英格卡集團官方披露顯示，宜家在中國的門店數(shù)從2013年的14家增長至2019年的28家，銷售額從63億元增長至157.7億元，6年時間翻了一倍。

也許正是因為宜家零售嘗到了中國市場的甜頭，英格卡購物中心也決心加入。2009年，英格卡購物中心正式進入中國，與宜家零售展開戰(zhàn)略合作，開始拓展商業(yè)綜合體業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)以“薈聚”購物中心和寫字樓為主。

無錫薈聚購物中心是英格卡購物中心在中國第一個項目，隨后，英格卡又在國內(nèi)開出北京、武漢項目，這三個項目也被市場認為是薈聚第一代產(chǎn)品。

2021年，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)開始面臨調(diào)整，但商業(yè)地產(chǎn)未受過多影響，英格卡購物中心相繼在福州、長沙和南寧開業(yè)了三家薈聚中心。在這之后，昆明、合肥的薈聚中心也落地了。

2024年，行業(yè)深度調(diào)整仍持續(xù)，商業(yè)地產(chǎn)開啟了新一輪流量爭奪戰(zhàn)，“內(nèi)卷”加劇，英格卡購物中心在中國依然有新項目開業(yè)。去年4月，西安薈聚中心開業(yè)，這是英格卡購物中心第二代產(chǎn)品中的重點項目之一。

不到半年，英格卡集團在中國單體投資最貴項目——上海薈聚綜合體，也迎來開幕。據(jù)界面新聞了解，上海薈聚綜合體項目總投資額超過80億元，總建筑體量約43萬平方米，集商業(yè)與辦公為一體。

上海薈聚中心趕在“十一”前開業(yè)，最終熱度超預期。數(shù)據(jù)顯示，去年“十一”黃金周期間，上海薈聚中心錄得銷售額突破7000萬元，每日接待人次超過8.8萬人，累計吸引長三角客流62萬余人次。

至此，英格卡在中國共運營10家名為薈聚的購物中心，總投資270億元，總租賃面積為94.3萬平方米。

在這10座購物中心順利落地后，如今又被傳出將被打包出售的消息。

商業(yè)地產(chǎn)一名業(yè)內(nèi)人士告訴界面新聞，“打包出售應(yīng)該是想要回籠資金。從薈聚項目的定位和其精細化運營的程度來看，感覺還是很用心在做，并不是簡單復制?！痹谄淇磥?，回籠資金也有幾種可能，一是真的缺錢，二是公司長期不看好。

“商業(yè)項目的投入時間會比較長，回報周期也較長。一般從拿地建設(shè)、設(shè)計開發(fā)到投入市場，至少需要5年，甚至10年，可能當時公司決定在中國做這些項目的時候，市場處于上升期，但5年后的市場情況又不一樣了?！?/p>

上述人士認為，英格卡或許是考慮到項目回報周期太長，沒辦法長期看好，加上宜家業(yè)務(wù)也面臨壓力，所以想要“撤”了。

從英格卡集團財報數(shù)據(jù)來看，2024財年營收同比下滑5.5%至418.64億歐元，凈利潤下滑46.5%至8.06億歐元，財務(wù)壓力明顯。

同屬英格卡集團的宜家也不例外，近兩年受房地產(chǎn)市場行業(yè)周期調(diào)整影響，家居行業(yè)也整體承壓。數(shù)據(jù)顯示，2024財年宜家中國區(qū)銷售額約112億元，較2019年（157.7億元）減少超40億元，5年復合降幅8.5%；占集團總營收3.5%，同比降0.1個百分點。

房企退，險資進

行業(yè)深度變革期，有人適時而退，有人逆勢而進。退，可能是戰(zhàn)略性收縮；進，可能是主動搶占優(yōu)質(zhì)資源。

在業(yè)內(nèi)看來，英格卡擬出售的位于無錫、北京、武漢的三座薈聚中心，正是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，因此會先一步落定買家。

以北京項目為例，作為南城區(qū)域消費的“領(lǐng)頭羊”，北京薈聚中心在行業(yè)內(nèi)被稱為“北京南城吸客能力最強大的購物中心”，且常年穩(wěn)居全北京人氣TOP3，年客流量約3000萬人次，預計銷售額或在百億元左右。

公開資料顯示，北京薈聚中心總建筑面積超過50萬平方米，可租賃面積近21萬平方米，入駐品牌多達450家左右，并有北京最大的宜家作為主力店。

作為英格卡在國內(nèi)最早的項目，無錫薈聚中心總建筑面積25萬平方米，商業(yè)租賃面積為15萬平方米，運營表現(xiàn)同樣亮眼，從2014年開業(yè)到現(xiàn)在，已成為無錫人周末休閑、家庭采購、聚會聚餐的“默認選項”。

數(shù)據(jù)顯示，2023年無錫薈聚中心的銷售額達33.7億元，客流量超1800萬人次，入選全國購物中心百強榜第54名。2024年，全年銷售額達到43億元。

武漢薈聚于2015年正式開業(yè)，是英格卡購物中心在中國投資的第三個超區(qū)域購物中心，項目總建筑面積約35萬平方米，其中商業(yè)面積占約17萬平方米。2024年銷售額同比增長15%，周末日均客流量穩(wěn)定在超5萬人次。

業(yè)內(nèi)認為，保險資本追求的是長期穩(wěn)健回報，而薈聚這種成熟、穩(wěn)定、現(xiàn)金流強的商業(yè)項目，正是最理想的配置品種。

接近北京薈聚的人士稱，收購后單體項目運營團隊不會改變，英格卡將保留項目運營權(quán)，且承諾投資期間保險機構(gòu)的回報率將接近7%。

知情人士還指出，無錫、北京、武漢這3座薈聚中心出售后，英格卡購物中心后續(xù)可能將剩余7座薈聚中心全部出售。

在這場行業(yè)變革中，開發(fā)商或因為資金壓力、業(yè)務(wù)調(diào)整等出售資產(chǎn)，而有著資金優(yōu)勢的險資機構(gòu)趁機抄底入場。

根據(jù)仲量聯(lián)行最新發(fā)布的資本追蹤數(shù)據(jù)顯示，保險公司正成為中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)資本市場的重要力量。2022-2024年間，保險公司在中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的直接投資達93億美元，投資規(guī)模與英美等成熟市場相當，并居亞太區(qū)市場首位。

萬達集團就是最典型的案例。近幾年，王健林持續(xù)出售旗下的萬達廣場，買家基本是險資，比如陽光保險先后接手了太倉、湖州、上海金山、廣州蘿崗、合肥、東莞厚街的萬達廣場，大家保險也先后受讓上海松江萬達廣場、西寧萬達廣場、臺山萬達廣場等。

今年以來，險資仍持續(xù)進場“買買買”。

年初，中郵保險作為領(lǐng)投機構(gòu)，首次與中東主權(quán)投資機構(gòu)的攜手合作，正式簽約上海博華廣場不動產(chǎn)專項基金投資協(xié)議；6月，瑞安房地產(chǎn)宣布，其佛山嶺南天地項目引入險資大家保險，金額35.4億元；以及建信人壽56億元拿下外灘地標寫字樓等。

據(jù)中國保險行業(yè)協(xié)會披露的信息顯示，截至7月22日，今年中國人壽、太平洋人壽、平安人壽、建信人壽公布了13筆大額不動產(chǎn)投資，涉及6個不動產(chǎn)項目，合計新增投資47.47億元，出資筆數(shù)和金額均較去年同期有所增加。

很明顯，險資不動產(chǎn)投資步伐正在加速。

業(yè)內(nèi)知情人士告訴界面新聞，目前市場，各類資金確實都在看資產(chǎn)，都想進，但最終買不買，會受制于很多因素。“至少，是可以積極看起來了。”