據(jù)新華社消息，中央城市工作會(huì)議于7月14-15日在北京召開(kāi)，會(huì)議為我國(guó)下一階段城市發(fā)展定下基調(diào)：城鎮(zhèn)化重心將從大規(guī)模增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效。

作為我國(guó)城市發(fā)展領(lǐng)域規(guī)格最高的會(huì)議，中央城市工作會(huì)議召開(kāi)的頻率較低。新中國(guó)成立以來(lái)一共只召開(kāi)過(guò)五次，分別在1962年、1963年、1978年、2015年和2025年，且2015年之前該會(huì)議名稱是“全國(guó)城市工作會(huì)議”。

2015年、2025年兩次會(huì)議比較

“時(shí)隔10年再度召開(kāi)中央城市工作會(huì)議，主要因?yàn)槌鞘邪l(fā)展進(jìn)入新階段、面臨新特征，要主動(dòng)適應(yīng)形勢(shì)變化，謀劃下一個(gè)階段城市發(fā)展的目標(biāo)和路徑?！眹?guó)盛證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家熊園對(duì)界面新聞表示。

我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率從2015年的56.1%升至2024年的67.0%，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。會(huì)議提出，以建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市為目標(biāo)，以推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展為主題，以堅(jiān)持城市內(nèi)涵式發(fā)展為主線，以推進(jìn)城市更新為重要抓手，大力推動(dòng)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動(dòng)能轉(zhuǎn)換、品質(zhì)提升、綠色轉(zhuǎn)型、文脈賡續(xù)、治理增效，牢牢守住城市安全底線，走出一條中國(guó)特色城市現(xiàn)代化新路子。

“這是立足我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期的歷史規(guī)律，深刻把握我國(guó)城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段性特征，標(biāo)志著我國(guó)城市發(fā)展戰(zhàn)略由規(guī)模擴(kuò)張進(jìn)入高質(zhì)量‘內(nèi)涵式發(fā)展’的系統(tǒng)性轉(zhuǎn)型?！敝袊?guó)銀河證券分析師張迪對(duì)界面新聞表示。

他指出，“內(nèi)涵式發(fā)展”不僅包含對(duì)發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展理念的界定，也包含對(duì)發(fā)展手段和發(fā)展方式的闡述，經(jīng)過(guò)多年的快速發(fā)展，我國(guó)城市發(fā)展階段已發(fā)生深刻變化，從“外延擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“內(nèi)涵提升”，從“增量時(shí)代”轉(zhuǎn)向“存量時(shí)代”。其次，“內(nèi)涵式發(fā)展”是踐行以人民為中心的發(fā)展的應(yīng)有之義，要在“把握建設(shè)現(xiàn)代化人民城市的目標(biāo)定位”下，圍繞破解“大城市病”，切實(shí)提升教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共服務(wù)水平，讓“內(nèi)涵式發(fā)展”更多惠及人民群眾。其三，要進(jìn)一步夯實(shí)生態(tài)宜居底色，堅(jiān)持走“內(nèi)涵式發(fā)展”路子，更大力度深化環(huán)境治理，全面建設(shè)綠色低碳、生態(tài)宜居的生態(tài)城市。

城市更新并非棚改

“城市更新”是本次會(huì)議的一大看點(diǎn)。會(huì)議在總體要求中提出“以推進(jìn)城市更新為重要抓手”，并將“高質(zhì)量開(kāi)展城市更新”列為重點(diǎn)工作任務(wù)之一。

一些觀點(diǎn)認(rèn)為“城市更新”之于房地產(chǎn)堪比2015年棚改?！啊酝七M(jìn)城市更新為重要抓手’，這一點(diǎn)在房地產(chǎn)側(cè)意義重大，城市更新會(huì)對(duì)房地產(chǎn)需求端形成刺激，并通過(guò)貨幣化安置等手段直接增加購(gòu)房需求。相關(guān)部門有望加大支持力度，如通過(guò)專項(xiàng)債、REITs等工具提供支持?！币幻康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)界面新聞?wù)f。

但華創(chuàng)證券認(rèn)為，本輪城市更新在時(shí)間、資金、模式上，與棚改均存在本質(zhì)區(qū)別。他們指出，從時(shí)間上看，棚改為期三年，而今年5月中央頂層文件對(duì)城市更新設(shè)定的時(shí)間是“到2030年”，意味著這可能是一項(xiàng)偏長(zhǎng)期的工程。從資金上看，棚改以貨幣化安置為抓手，同時(shí)在政府舉債、政府和社會(huì)資本合作模式（PPP）、融資平臺(tái)等多維度創(chuàng)新融資機(jī)制，而城市更新側(cè)重于中央財(cái)政，對(duì)地方仍強(qiáng)調(diào)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控。從模式上看，城市更新側(cè)重“存量提質(zhì)增效”而非增量擴(kuò)張，加強(qiáng)既有建筑改造利用，不搞大拆大建。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，當(dāng)前住房供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，這是近年來(lái)即便大力度救市，房地產(chǎn)業(yè)也很難實(shí)現(xiàn)真正止跌回穩(wěn)的根源。繼續(xù)大規(guī)模拆遷必然會(huì)惡化住房市場(chǎng)的供求關(guān)系，止跌回穩(wěn)壓力更大。因此，會(huì)議強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造”。

“對(duì)城市各片區(qū)內(nèi)部空間、功能、服務(wù)等調(diào)整或完善、改進(jìn)效率，比如調(diào)整建筑物或土地用途、低效或零星土地資源盤活和整合、原有空間植入新業(yè)態(tài)如文旅等，這就是接下來(lái)城市更新要做的事情，即通過(guò)更新釋放存量空間，這是城市建設(shè)的寶貴增量?！崩钣罴伪硎?。

他還表示，未來(lái)城中村將承擔(dān)起低成本住房、保障性住房的職能，改造的主題就是以安全為底線，推進(jìn)綜合整治，讓城中村成為新市民、年輕人就業(yè)創(chuàng)業(yè)的居所，成為產(chǎn)業(yè)落地的一個(gè)空間選擇。

關(guān)注城市安全

關(guān)注城市安全，是本次會(huì)議的另一大看點(diǎn)。會(huì)議在總體要求中提到“牢牢守住城市安全底線”，會(huì)議提出的七大任務(wù)之一是“著力建設(shè)安全可靠的韌性城市”，包括推進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施生命線安全工程建設(shè)，加快老舊管線改造升級(jí)；嚴(yán)格限制超高層建筑，全面提升房屋安全保障水平。

熊園表示，“韌性城市”更為強(qiáng)調(diào)城市基建安全工程建設(shè)，后續(xù)應(yīng)會(huì)加大相應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)，如加快老舊管線改造升級(jí)、統(tǒng)籌城市防洪體系和內(nèi)澇治理等，同時(shí)也要注重城市公共安全。

本次會(huì)議還提到，“轉(zhuǎn)變城市發(fā)展理念，更加注重以人為本”，“大力發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)，提高公共服務(wù)水平，牢牢兜住民生底線”。

張迪認(rèn)為，生活性服務(wù)業(yè)是提升城市宜居和韌性的放大器，大力發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政、即時(shí)零售、文化休閑、健康醫(yī)療等業(yè)態(tài)，能讓居民在家門口解決急難愁盼，提高日常生活便利度和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

“不僅如此，發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)，即通過(guò)高品質(zhì)服務(wù)供給直接撬動(dòng)居民消費(fèi)，又以增加就業(yè)、提升收入的方式，形成‘供給﹣消費(fèi)﹣再供給’的螺旋式擴(kuò)張，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型提供新動(dòng)能?！睆埖险f(shuō)。

加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

本次會(huì)議重申，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜指出，從行業(yè)角度來(lái)看，房地產(chǎn)發(fā)展新模式包括完善“市場(chǎng)+保障”住房供應(yīng)體系、改革完善房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度、建立“人房地錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制、高品質(zhì)住房建設(shè)、建立房地產(chǎn)協(xié)同監(jiān)管機(jī)制等內(nèi)容，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年會(huì)有更多新模式配套政策實(shí)質(zhì)性落地。

她還說(shuō)，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已超40平方米，戶均超1套房，城鎮(zhèn)居民基本住房需求已經(jīng)得到滿足，居民住房需求已經(jīng)從“有沒(méi)有”向“好不好”轉(zhuǎn)變。本次會(huì)議提到的七大任務(wù)之一是“著力建設(shè)綠色低碳的美麗城市”，因此，以綠色低碳為特征的“好房子”將是提升城市發(fā)展質(zhì)量的重要一環(huán)。

李宇嘉表示，未來(lái)的房地產(chǎn)新模式，就是要將房地產(chǎn)發(fā)展植入產(chǎn)業(yè)、人口、公共服務(wù)中，做到房地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)、人口、就業(yè)、公共基礎(chǔ)設(shè)施、供地協(xié)調(diào)。“這就需要將這些資源統(tǒng)籌考慮，即缺多少，哪里缺，然后建設(shè)多少，這就是人房地錢聯(lián)動(dòng)。”他說(shuō)。