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wulanmu 2025-07-02 嗶嗶 176 次瀏覽 0個評論

界面新聞記者 | 王婷婷

房地產(chǎn)行業(yè)迎來民營房企境外債“破冰”。

近日,新城控股(601155.SH)母公司新城發(fā)展(01030.HK)發(fā)布公告稱,公司已完成3億美元高級無抵押債券的發(fā)行,發(fā)行期限為3年,最終利率指導價為11.88%。

該筆票據(jù)發(fā)行所得款項總額約2.94億美元,將用于為同步購買要約提供資金,預期票據(jù)發(fā)行將于2025年6月26日完成。

在業(yè)內(nèi)人士看來,作為近3年來首家重啟資本市場融資的民營房企,新城此次成功發(fā)債被視為民營房企海外融資的破冰之舉,有助于修復市場對民營房企的整體信心,也有望帶動更多優(yōu)質(zhì)房企重啟海外融資,緩解行業(yè)流動性壓力。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水指出,當前,只有具備實力和穩(wěn)定發(fā)展的企業(yè)才能在國際市場進行發(fā)債,此舉可為其他民營房企重啟境外融資提供參考,有助于修復國際資本市場對中國民營房企的風險預期,提振行業(yè)信心。

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新城發(fā)債后馬上要還債。

6月12日,新城發(fā)展發(fā)布的另外一份公告顯示,公司將通過現(xiàn)金購買其尚未償還的2025年到期4.45%優(yōu)先票據(jù)(2025年7月票據(jù)),未償還本金金額為3億美元。

據(jù)界面新聞了解,新城系今年合計還有6億美元境外債將到期,包括新城發(fā)展7月13日到期的3億美元債和新城控股今年10月15日到期的3億美元債。此次發(fā)行新債,正好覆蓋7月即將到期的舊債。

在5月26日召開的新城控股2024年股東大會上,王曉松等管理層亦就融資、償債等問題回應股東關注。

對于是否新發(fā)美元債,王曉松表示,目前在試探水溫,如果境外投資人認可,有合適的機會公司會嘗試,如果沒有,公司會按照既定的打法推進償債工作?!?億美元債券的償還工作公司已經(jīng)提前鋪排,正在有序推進?!?/p>

但令市場有些意外的是,此次美元債發(fā)行成功的代價較高,利息達11.88%,較之今年7月將到期的美元債票據(jù)利息4.45%翻了一番還有余。

新城并非今年首家發(fā)行美元債的房企。今年2月18日,混合所有制房企綠城中國發(fā)布公告,計劃增發(fā)本金總額1.5億美元的優(yōu)先票據(jù),該票據(jù)將與2月13日公布的本金總額3.5億美元的原始票據(jù),構成同一系列票據(jù),年利率為8.45%。

增發(fā)后,綠城中國此次融資本金總額升至5億美元,均將于2028年到期,其中新發(fā)的1.5億美元票據(jù)發(fā)售價為票據(jù)本金的100.5%,發(fā)行收益率8.258%。

對比綠城發(fā)行美元債的利率,新城的價格更高。

劉水也認為,從融資成本看,新城本次美元債詢價區(qū)間11%-13%,在當前環(huán)境中偏高?!斑@一方面源于美元利率維持高位及美聯(lián)儲觀望態(tài)度;另一方面反映房地產(chǎn)行業(yè)復蘇過程中,投資者對部分民營房企債券仍要求較高風險溢價?!?/p>

在其看來,民營房企未來償債安排仍存不確定性,壓力主要來自銷售端——核心城市處于復蘇進程但其他城市承壓,銷售資金回籠情況直接影響償債能力。

數(shù)據(jù)顯示,今年1-5月,新城控股累計合同銷售金額88.36億元,同比下降55.27%;累計合同銷售面積113.86萬平方米,同比下降58.40%。單看5月份數(shù)據(jù),新城實現(xiàn)合同銷售金額約19.73億元,同比下降51.90%,銷售面積約25.26萬平方米,同比下降56.12%。

新城認為公司有能力償還高代價美元債。6月12日上午,新城發(fā)展召開了面向機構投資者的電話會議。

新城發(fā)展董事會秘書張宛玲表示,新城系償債能力并不弱,2024年租金收入對利息覆蓋倍數(shù)3.93倍,未抵押商場25個,價值190億元,主要位于長三角,租金收入超17億元;已抵押商場規(guī)模1025億元,抵押率43%。

“對于7月到期的美元債券償付已做了充足的準備,假設現(xiàn)在不發(fā)美元債券,我們也是有自有資金來兌付?!毙鲁强毓啥聲貢罘逡脖硎?。

至于“借新還舊”的原因,張宛玲認為,這是出于公司存在保留境內(nèi)現(xiàn)金、維護融資渠道的考量,是通盤考慮今年到期的6億美元債券的解決方案。

整體而言,新城發(fā)展作為純民營房企成功發(fā)行美元債,依然具有很強的信號意義。

近幾年,隨著房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整,民營房企融資難度不斷增加,境外債券發(fā)行規(guī)模更是大幅下降。

到2025年,房企融資仍然呈現(xiàn)收縮態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示,今年前4月,房企融資規(guī)模為1090億元,同比下降34%。其中2025年的2月及4月,為過去一年中融資規(guī)模最低和次低。

因此,業(yè)內(nèi)認為,新城此次融資成功不僅為自身補充流動性,更重要的是打破了境外投資者對民營房企的觀望態(tài)度,后續(xù)預計會有更多財務健康、運營穩(wěn)健的房企重啟境外融資。

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